Capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt désigne la somme maximale qu'une personne peut emprunter auprès d'un organisme de crédit ou d'une banque, en fonction de sa situation financière et de sa capacité de remboursement. Autrement dit, c’est l’effort financier qu’est capable de supporter une personne qui souhaite faire un crédit pour se lancer dans un projet qui nécessite une grosse somme d’argent qu’elle n’a présentement pas dans son compte en banque.

L’idée essentielle de la capacité d’emprunt et de pourquoi on la calcule c’est de laisser assez d’argent, nommé le reste à vivre, à la personne qui emprunte pour couvrir ses besoins et ses dépenses au quotidien, sans se retrouver dans une situation financière délicate voire très compliquée.

C’est l’indicateur essentiel qu’il faut connaître lorsqu’on veut se lancer le plus généralement dans l’achat d’un bien immobilier mais pas que, cela peut aussi être le lancement de sa société.

Les institutions financières évaluent la capacité d'emprunt pour s'assurer que l'emprunteur sera en mesure de rembourser le prêt sans compromettre sa situation financière. Elles fixent ainsi une limite maximale d'emprunt en tenant compte de ces critères.

Bon à savoir : En France, le crédit est extrêmement encadré pour éviter que les particuliers se retrouvent dans situation financière très critique en cas de non remboursement de leur emprunt. Cela est géré par la notion de taux d’endettement, il est actuellement compris entre 33% et 35%. Malgré tout, cette donnée peut parfois être un peu changeante en fonction du profil de l’emprunteur car investir un tiers de ces revenus ne représente pas le même poids dans les finances lorsqu’on gagne 2800€ ou 15.000€ par mois.

Il est important de noter que la capacité d'emprunt est une estimation et peut varier d'une institution à une autre. Elle est également soumise à des critères spécifiques à chaque établissement financier. Avant d'octroyer un prêt, les banques effectuent souvent une étude approfondie de la situation financière de l'emprunteur pour évaluer sa capacité à rembourser le prêt demandé.

C’est une donnée essentielle pour pouvoir se projeter dans son projet. Effectivement, si tu penses que tu peux emprunter 350.000€ pour acheter une maison alors qu’en réalité ta capacité d’emprunt n’est que de 280.000€ cela change nécessairement le contour de ton projet, notamment lors d’un projet immobilier et que l’on achète un appartement ou une maison.

Dans le contexte d’un prêt immobilier, connaître ce montant va aussi te permettre de te projeter sur le montant potentiel que l’on risque de te demander d’avoir en apport pour maximiser les chances de voir ton crédit immobilier accepté. C’est aussi ce montant qui va te permettre de te projeter pour une enveloppe travaux à faire dans le logement.

Lorsque tu te retrouveras devant ton banquier ou un interlocuteur pour parler de tout ça, tu seras armé pour comprendre de quoi on te parle et tenter de négocier au mieux le montant que tu pourras emprunter. Tu l’auras compris c’est un chiffre plus qu’important dans tout projet.

C’est aussi le bon moyen de faire le point sur sa situation financière mais aussi professionnelle et de hiérarchiser ses priorités financières et de se fixer de nouveaux objectifs pour atteindre d’autres paliers en termes d’épargne active ou de salaire.

Comme il est relativement facile de connaître sa capacité d’emprunt, il est possible de la calculer dès qu’on le souhaite ou que l’on se pose la question, cependant certains contextes amènent de s’y intéresser de plus près :

• Avant de faire une demande de prêt : que ce soit pour acheter une maison, une voiture, ou pour tout autre projet nécessitant un financement, il est essentiel de calculer sa capacité d'emprunt. Cela permet de déterminer combien il est réaliste d'emprunter et d'ajuster les attentes en conséquence.
• Avant de planifier un gros achat : comme une maison, une voiture ou des études universitaires, il est judicieux de calculer sa capacité d'emprunt pour évaluer la faisabilité financière de votre projet.
• Lors de changements importants dans la situation financière : avec par exemple une augmentation de salaire, un changement d’emploi ou le paiement total d’un crédit avec la disparition des mensualités à payer.

Bon à savoir : Les frais de notaires ne sont pas pris en pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt mais ils sont pris en compte dans le montant appelé capacité d’achat d’un bien immobilier.

Avant même de te tourner vers un organismes bancaire ou de prêt, tu peux toi même estimer ta capacité d’emprunt en te basant sur les critères utilisés par ces organismes pour la calculer :

Le montant des revenus

Il s’agit des salaires, pensions, des revenus locatifs ou bien des primes‍.Une situation stable et des revenus réguliers sont de très bons signaux envoyés aux organismes qui prêtent de l’argent. Les professions libérales, les commerçants ou les freelance devront eux présenter leurs revenus annuels pour justifier de leurs revenus.

Les primes et les participations aux bénéfices sont assez souvent exclues du calcul de la capacité d’emprunt puisqu’on les estime trop aléatoires.

Le montant de tes charges mensuelles

Des remboursements de prêts en cours comme un prêt auto ou un crédit à la consommation, une pension alimentaire ou un loyer (comme une place de parking). Certaines banques ne prennent pas en compte les crédits en cours si la date de fin de remboursement est à moins d'un an. 

Le reste à vivre lui sert à prendre en charge les dépenses quotidiennes comme les factures d'énergie, les assurances, les frais de scolarité, shopping, etc ... 

Le montant de l'apport personnel

Il est constitué avec l'épargne de l'emprunteur (il n'est pas obligé d'utiliser toute son épargne pour financer son apport) mais il peut aussi être constitué avec des donations familiales. Beaucoup de banques ont préconisé il y a quelques années de faire un Plan Épargne Logement (PEL) pour constituer une épargne dédiée à l'apport à destination d'un achat immobilier. 

La présence et les revenus d'un co-emprunteur

Dans le cas de figure où tu pourrais emprunter à 2, on additionne tout ! Il sera demandé par le prêteur une preuve de la relation qui anime les deux emprunteurs et le même calcul pour la capacité d'emprunt sera fait en fonction des revenus et des charges du co-emprunteur. 

Exemple de la capacité d’emprunt de Joséphine, avec un salaire mensuel de 2200€

Exemple de la capacité d’emprunt d’Adam, avec un salaire de 1700€

La formule pour calculer ta propre capacité d’emprunt :

Bon à savoir : il te suffit de remplacer 33 par le bon pourcentage de taux d'endettement (il ne dépasse jamais les 35%). 

L’idée directrice pour augmenter sa capacité d’emprunt c’est d’avoir plus d’argent à disposition tous les mois pour payer le crédit que tu souhaites faire pour réaliser ton projet.

Pour se faire, il n’y a pas de recette ou de baguette magique : il te faut plus d’argent !

Les solutions pour augmenter ta capacité d’emprunt :

• Réduire tes charges (factures, loyer, streaming, téléphonie, etc…)
• Augmenter tes revenus (avoir une augmentation de salaire bien souvent)
• Demander à allonger la durée du prêt
• Faire appel à un courtier (pour négocier le taux d’emprunt pour que tu empruntes plus)
• Faire les simulations pour les prêts aidés (comme le prêt à taux zéro)

En France, il existe plusieurs prêts avec des conditions avantageuses pour acheter un bien immobilier :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) permet d’emprunter de l’argent avec un taux d’intérêt à 0% pour certains types de ménages qui ne dépassent un seuil de revenus. Il est nécessaire d’acheter un logement neuf ou alors de faire des travaux pour une somme représentant au moins 25% de l’enveloppe budgétaire.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) qui s’adresse aux ménages les plus modestes et pour lesquels l’accession à la propriété immobilière est plus compliquée, en offrant un taux d’intérêt plus avantageux que ceux des prêteurs traditionnels.
• Le prêt accession Action Logement qui est destiné aux salariés du privé, en fonction de leurs revenus, permettant d’emprunter jusqu’à 30.000€ à 1%.

La capacité d'emprunt et la capacité d'achat sont deux concepts liés mais distincts, dans la réalité:

1. Capacité d'emprunt : La capacité d'emprunt se réfère à la quantité maximale d'argent qu'un individu ou une entreprise est en mesure d'emprunter auprès d'un prêteur. Elle est déterminée par divers facteurs et elle est calculée pour déterminer combien une personne peut raisonnablement se permettre d'emprunter sans se surendetter.
2. Capacité d'achat : La capacité d'achat, en revanche, se réfère à l’enveloppe que l’on peut dédier à un projet, un achat immobilier, en enlevant tous les frais annexes (comme les frais de notaire et de dossier). On peut avoir une capacité d’emprunt de 380.000€ mais une capacité d’achat de 330.000€

Capacité d’achat = capacité d’emprunt - les frais annexes

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